ホームインスペクション（住宅診断）とは？中古住宅の費用相場・タイミング・頼み方

中古住宅を検討していると、必ず一度はぶつかるのが「この家、見えないところは大丈夫だろうか」という不安です。その不安に答えてくれるのが、ホームインスペクション（住宅診断）です。

私自身、宇都宮で中古戸建てを探すなかで、この住宅診断の重要性を痛感しました。この記事では、ホームインスペクションの費用・タイミング・頼み方を、実体験をまじえて解説します。

ホームインスペクションとは

ホームインスペクション（住宅診断）とは、第三者の専門家（建築士など）が、住宅の劣化状況や不具合の有無を目視などで調べるサービスです。屋根・外壁・基礎のひび割れ、雨漏りや傾きの兆候、給排水の状態などをチェックし、報告書にまとめてくれます。

ポイントは「売主・仲介会社とは別の、中立な第三者が見る」こと。だからこそ、買う側の立場で家の状態を客観的に知ることができます。

費用相場：数万円で「安心」を買う

費用は建物の種類や調査の深さで変わります（目安・調査時点に注意）。

対象	調査の内容	費用の目安
中古戸建て	一次調査（目視中心）	6〜7万円前後
中古戸建て	二次調査（機材を使う詳細診断）	7〜13万円ほど
中古マンション（70㎡前後）	基本調査	4〜6万円程度

費用は原則として買主の負担です（契約内容によっては売主負担のケースも）。数千万円の買い物の前に、数万円で家の状態を確認できると考えれば、十分に検討する価値があります。

いつ・誰に頼む？

タイミング：買付のあと、契約の前が理想

ベストなのは、買付申込を入れたあと、売買契約を結ぶ前です。診断結果を見てから契約に進めますし、不具合が見つかれば価格交渉の材料にもできます。

ただし、人気物件はスピード勝負になりがちです（私はこれで買付に2連敗しました）。気になる物件が出たら、早めに診断業者に相談して、すぐ動ける準備をしておくとよいでしょう。

頼み先：利害関係のない第三者へ

依頼は、売買に利害関係のない第三者の専門業者に出すのが基本です。仲介会社に紹介してもらう方法もありますが、その場合も「中立に診断してくれるか」を意識して選びましょう。

2018年の法改正で「身近」になった

ホームインスペクションは、いまや特別なものではありません。2018年4月の宅地建物取引業法の改正で、中古住宅の売買時に、インスペクションのあっせんの有無などを説明することが不動産会社に義務づけられました。

これにより、中古住宅取引のなかでインスペクションが一般的な選択肢として位置づけられています。「頼むのは大げさかな」と気後れする必要はありません。

既存住宅売買瑕疵保険とのつながり

インスペクションは、既存住宅売買瑕疵（かし）保険ともつながっています。一定の検査基準を満たした中古住宅は、この保険に加入できる場合があり、加入できれば、引き渡し後に見つかった構造上の欠陥などに備えられます。

つまり、メーカー保証が引き継げない中古住宅でも、インスペクション＋瑕疵保険で「別の安心」を確保できる可能性があるということです。保証承継については中古の保証承継でつまずいた体験談もあわせてどうぞ。

私の考え：「築15年以上」は受けたい

私は中古戸建てを検討するなかで、**「築15年以上の物件なら、ホームインスペクションを受けたい」**と考えるようになりました。

理由は、大手ハウスメーカーの定期点検も15年前後が大きな節目になることが多く、その頃から住宅に何かしらの不具合が出やすいからです。「安心を買う」という意味で、プロに点検してもらってから購入を決めたい——これが、何件もの中古物件を見てきた私の実感です。

とくに次のようなケースでは、インスペクションを前向きに検討することをおすすめします。

• 築15年以上の物件
• メーカー保証が引き継げない物件（保証がない分、状態の確認が重要）
• 見えない部分の不具合が心配な物件

まとめ

ホームインスペクションは、数万円で中古住宅の「見えない不安」を減らせる、買う側にとって心強い味方です。

• 費用は戸建てで6〜7万円〜、マンションで4〜6万円が目安（買主負担が原則）
• タイミングは「買付のあと、契約の前」が理想
• 2018年の法改正で一般的な選択肢に
• 築15年以上・保証承継不可の物件では特におすすめ

中古戸建ての選び方全体は 中古戸建てのガイド を、保証の落とし穴は 保証承継の体験談 を、住まいタイプ選びからは 4タイプ比較ガイド もどうぞ。